Quando se fala em financiamento para construção, a primeira coisa que vem a nossa mente é CAIXA. Sim, de fato a Caixa Econômica Federal é o banco que domina este mercado. Mas isso não significa que você não deve pesquisar outras opções. Assim como o mundo, o sistema financeiro também está passando por uma grande transformação e a cada dia surgem novas opções de crédito imobiliário e uma delas pode ser mais adequada ao seu perfil.

Dado este contexto, para escolher a melhor linha de crédito para sua construção é fundamental saber responder algumas perguntas como: o que você quer financiar? Qual o valor financiar? Qual o melhor tipo de crédito? Qual o custo do financiamento? Quais são as exigências dos bancos? Entre outras.

Se você ficou na dúvida na hora de responder algumas das perguntas acima, leia este post. Nele iremos ajudar você a responder estas perguntas e escolher a melhor forma de financiar o seu sonho. No final, de bônus, incluímos o passo a passo de como funciona o financiamento da CAIXA. Confira!

Como escolher o melhor tipo de financiamento para construção?

Para construir a sua casa, você precisará de dinheiro basicamente para comprar o terreno, pagar a mão de obra e comprar os materiais. Até pouco tempo atrás existiam poucas linhas de crédito e a maioria financiava somente a construção (mão de obra + materiais). Ou seja, você primeiro comprava o terreno com o seu dinheiro e depois financiava a construção.

O que financiar e qual o valor?

Felizmente, hoje é possível financiar tudo junto. Assim você pode obter uma única linha de crédito para comprar o terreno + construção. Portanto, a primeira coisa a fazer é definir a modalidade do financiamento, ou melhor, o que você irá financiar: terreno + construção, construção ou somente materiais. Uma vez definido a modalidade, a segunda pergunta é: qual valor estimado do imóvel?

Esta pergunta é importante porque dificilmente o banco irá financiar 100% do valor do imóvel. Logo, saber o valor do imóvel te permite saber quanto de dinheiro você deverá ter guardado antes de solicitar o financiamento. Por exemplo: financiar um imóvel no valor de R$ 100 mil em uma linha de crédito onde o percentual máximo financiável é de 80%, significa que você precisa ter aguardado pelo menos R$ 20 mil antes de pedir o financiamento.

Procure financiar o mínimo possível e não esqueça de incluir no valor do imóvel todos os custos com: taxas do cartório, prefeitura e administração. Além dos honorários dos arquiteto, engenheiros e outros.

Para determinar o prazo do financiamento ou quantidade de parcelas, é necessário analisar a sua capacidade de pagamento mensal. É recomendado que o valor da prestação não ultrapasse mais que 30% da sua renda familiar mensal bruta.

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Quais as exigências?

Para autorizar um novo financiamento, as instituições financeiras fazem uma verificação completa do perfil e histórico do solicitante, neste caso você. Infelizmente cada instituição segue um processo próprio, mas as exigências mais comuns são:

  • Ser maior de 18 anos ou emancipado
  • Possuir idoneidade cadastral, ou seja, ter ficha limpa no SERASA
  • O imóvel deve ser utilizado para moradia própria
  • Possuir capacidade de pagamento

Quais os documentos necessários?

Novamente, cada banco tem a sua própria lista de documentos e esta lista tende a aumentar quando o valor financiado aumenta. Por exemplo, para solicitar o financiamento de um imóvel com menos de 80 m2 na CAIXA é exigido somente os projetos da planta baixa e fachadas. Já para imóveis com mais de 80 m2 são exigidos adicionalmente os projetos estrutural, elétrico e hidráulico.

Geralmente, os documentos da construção necessários para você solicitar um financiamento são:

  • Alvará da construção emitido pela Prefeitura
  • Planta baixa, fachadas e projetos auxiliares
  • Cronograma físico-financeiro completo da obra
  • Memorial descritivo de materiais e serviços

Como analisar uma proposta de financiamento?

Geralmente, as propostas de financiamentos apresentam vários índices e opções. Mas você sabe o que significa e como analisar cada um deles? Qual a diferença em a taxa pós e pré-fixada? Quais os tipos de amortização? Quais as taxas de administração? Qual a taxa do seguro habitacional?

Pois é, analisar uma proposta de financiamento pode ser um pouco complicado e nós precisaríamos de pelo menos mais uns 5 posts para explicar item a item. Agora, se você não é expert em finanças para dominar este assunto, a nossa recomendação é começar analisando o Custo Efetivo Total (CET).

O CET considera no seu cálculo o valor de todas as taxas e despesas incidentes na operação de crédito, ou seja, ele representa o valor total que você irá pagar no final do financiamento. O CET considera o valor principal, juros, impostos, seguro, tarifas, entre outras taxas.

Como analisar uma proposta de financiamento?

Geralmente o CET é apresentado como uma taxa de juros anual. Isso permite que você compare o CET entre as linhas de crédito com número de parcelas diferentes. Por exemplo, você pode comparar o CET das propostas de financiamento de um mesmo banco com 180 e 360 parcelas.

Além do CET, recomendamos que você analise também: percentual máximo financiável, prazo de pagamento, prazo de construção, se permite o uso de FGTS, plano de reajuste e condições de rescisão e repasse.

Como comparar as linhas de financiamento?

Hoje, quase todos os bancos e financeiras disponibilizam simuladores nos seus sites. Defina um perfil padrão e faça simulações em pelo menos 3 sites. Lembre-se de usar o mesmo perfil em todos os sites. Os sites mais populares são:

Depois de fazer as simulações, compare o Custo Efetivo Total (CET) e as taxas de juros para escolher a melhor opção. Você deve comparar também as condições de rescisão, repasse, entre outras cláusulas contratuais antes de assinar o contrato.

Outra opção bastante interessante para comparar as propostas, é a utilização das plataformas digitais. Um bom exemplo é a MelhorTaxa. Lá você faz uma única solicitação de orçamento direto no site. Eles enviam o seu pedido paras os bancos, recebem as respostas, organizam todas as propostas de maneira simples para que você possa comparar as propostas nos mínimos detalhes.

Agora, se você não tem urgência para iniciar a construção, um Consórcio pode ser uma boa opção por não ter taxa de juros, assim o custo total tende a ser menor. Porém o dinheiro só é liberado através de sorteio ou leilão.

Como financiar a construção da sua casa na CAIXA?

A CAIXA tem várias linhas de créditos. Você pode financiar a compra do terreno + construção, somente a construção ou ainda quitar a dívida da compra do terreno e financiar a construção. Os documentos exigidos variam conforme a modalidade e valor financiado, mas o passo a passo abaixo serve para praticamente todos as modalidades e bancos.

Passo
Objetivo
O que fazer?
1
Definir a modalidadeVocê precisar ter claro o que você quer financiar
2
Verificar se você atende as exigênciasA principais são ter mais de 18 anos, ter ficha limpa e ter capacidade de pagamento.
3
Definir o valor e prazoPrimeiro faça simulações no site até achar um combinação que caiba no seu bolso. Depois, procure um correspondente da CAIXA para confirmar os valores da simulação. Ele irá te passar a documentação necessária para solicitar o financiamento.
4
Elaborar os projetosContrate um arquiteto para elaborar o projeto da sua casa conforme o orçamento definido no passo anterior.
5
Obter alvará da obraAntes de pedir o financiamento é necessário ter o alvará da construção emitido pela prefeitura.
6
Organizar a documentaçãoAlém dos documentos pessoais (CPF, certidão de casamento, comprovante de renda, etc), você deverá enviar para a CAIXA os projetos arquitetônicos e planilhas com o memorial descritivo da obra e cronograma físico-financeiro. Para casas com mais de 80 m2 é necessário enviar também o projeto estrutural, hidráulico e elétrico.
7
Enviar a documentaçãoVocê deverá enviar a documentação do passo anterior para o correspondente da CAIXA do passo 3.
8
Assinar o contratoCaso a sua solicitação seja aprovada, o seu correspondente irá te ligar para assinar o contrato. Atenção, o prazo do financiamento e cronograma começam a valer na data do contrato.
9
Começar a construçãoA primeira parcela do financiamento só é liberada após você concluir a primeira etapa do cronograma.

Quer saber mais? Veja o vídeo abaixo! Nele, Marcelo Akira dá uma aula sobre como financiar a sua construção na CAIXA.

Depois de contratado o financiamento, mensalmente o fiscal da CAIXA irá visitar a sua construção para verificar o andamento da obra. As parcelas do financiamento são liberadas conforme as etapas da construção e após a aprovação do fiscal.

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53 Comentários

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    • Alex, existe todo tipo de financiamento hoje em dia: material + mão de obra + terreno, material + mão de obra, só material, só mão de obra,…

    • É mais fácil, pois existem mais linhas de créditos disponíveis para financiar a construção e os juros geralmente são mais baixos.

  • Boa Tarde!

    Preciso terminar a minha casa, pois o dinheiro acabou, então necessito de um crédito para terminar a obra, será possível? E qual a linha de crédito melhor?

    Grato.

    • Jackeline, sim é possível obter um segundo financiamento desde você tenha capacidade financeira. Por determinação legal, nenhum cliente pode ter mais do que 30% de sua renda comprometida com empréstimos.

        • Marcelo, não sei se entendi bem a sua pergunta, mas vou tentar responder mesmo assim. A princípio não tem problema o terreno ser registrado no seu nome e outra pessoa fazer o pagamento desde que isso conste na declaração do imposto de renda dos dois.

  • Já possuo o financiamento do terreno pela caixa, pois no momento da aquisição não havia como financiar construção + terreno, porém não utilizei meu FGTS. É possível agora eu solicitar o financiamento da obra, ainda com parcela do terreno a serem pagas e utilizar o FGTS?

  • Bom dia,
    Você sabe informar o valor que a Caixa e o Bradesco cobram por visita do engenheiro à construção? Me assustei com o valor que disseram que o Bradesco cobra (R$ 3.100,000.

    • Boa Tarde,
      Victor, infelizmente os valores podem variar de cidade para cidade, sendo confirmados somente nas agências.
      Aconselho você a visitar a agência para confirmar os valores de acordo com a sua situação.
      Obrigado

  • Boa tarde, tenho um terreno em área urbana com a documentação toda em dia, sem nada construído, no valor de R$ 160.000,00, Sabem de algum banco que aceite o terreno como garantia de empréstimo para que eu tenha capital para começar a construção?

    • Marcelo, na maioria dos empréstimos o terreno é usado como garantia. Mas não adiantar ter só o terreno, você tem que conseguir comprar renda, este é o principal item avaliado pelos bancos. Obrigado

  • Bom dia,
    É seguro pagar a construção da casa à vista enquanto financiar o terreno com o próprio construtora para evitar financiamento com o banco? Temos o dinheiro para construir a casa, mas não para comprar o terreno à vista também. Ou é um risco grande demais para construir a casa com seu próprio dinheiro enquanto ainda estiver pagando parceladamente o terreno em que construir…? Obg!

    • Paula, o risco é você não conseguir pagar o terreno e acabar perdendo o dinheiro investido na construção. Geralmente as pessoas compram o terreno a vista, financiam a construção e guardam uma reserva para minimizar o risco de falta dinheiro durante a obra. Obrigado

  • Boa noite, moro em uma chácara porém a mesma possui escritura em nome de meu pai, consigo realizar o financiamento somente para construção sem o terreno estar em meu nome? Aproveitando…. Consigo utilizar somente o FGTS como entrada ou preciso ter dinheiro efetivo para pagar os custos da primeira parte do financiamento?

    • José, dificilmente os bancos aceitam financiar a construção em terreno de terceiros. Quanto ao FGTS, ele normalmente é aceito após a conclusão e averbação da obra para quitar o financiamento, reduzir o número ou valor das parcelas. Obrigado

  • Olá, eu tenho um terreno de família para construir, não esta no meu nome. Tenho como conseguir algum tipo de consórcio ou financiamento para construir encima desse terreno? Não encontro essa informação em nenhum local… Existe algum financiamento que aceite isso? Eu li que pra construir eles pedem a alienação do terreno, mas como não esta no meu nome, não tenho essa opção…

    • Marina, dificilmente os bancos aceitam financiar a construção em terreno de terceiros. Aconselhamos você a visitar as agências para especificar melhor o seu caso e ver se existe alguma solução. Obrigado

  • Olá,
    Preciso de um financiamento alto. Mínimo 600.000,00.
    Não há nenhuma linha de crédito que aceite imóvel como parte de pagamento?
    A casa que pretendo construir custará 1.000.000,00 ms com 600.000,00 dou uma alavancada e depois concluo aos poucos.
    Há alguma alternativa?

    • Roseli, normalmente os bancos os financiam de 70 a 80% do valor total do imóvel, logo para uma casa no valor de R$ 1 milhão é possível financiar R$ 600 mil tranquilamente. Já a aceitação de um imóvel como pagamento é mais difícil, aconselhamos você a visitar as agências e explicar melhor sua situação para ver se há alguma solução. Obrigado.

  • Comprei um terreno com meu amigo 10×25 tem escritura está pago.

    Nós pretende fazer 2 sobrado geminado,porém ele não tem dinheiro todo para construção ele consegue financiar a parte dele junto caixa economica?

    • Pedro, geralmente para conseguir um financiamento a pessoa deve ter o terreno em seu nome. Aconselhamos vocês a irem nas agências para verificar a disponibilidade de créditos nestas condições. Obrigado

  • Eu tenho um terreno quitado e com escritura e registro de imoveis , eu queria saber se posso financiar todo material para construir pela caixa economica. Mais so o material

    • Rafael, sim, você pode contratar o CONSTRUCARD, que é uma linha de crédito da Caixa para compra de materiais de construção em lojas credenciadas pela Caixa. Com ele você terá 6 meses para comprar materiais de construção comuns, armários não removíveis, piscinas, caixa d’água, aquecedores solares e equipamentos de energia fotovoltaica.

  • Após aprovado, o banco libera dinheiro vivo em sua conta? Pergunto pois se ela liberar crédito em algum cartão eu consigo pagar pelos matérias, porém n consigo pagar pedreiros etc etc…

    • Diego, depende da linha de crédito, por exemplo, na CEF com o ConstruCard ganha um cartão de crédito para comprar os materiais, já se financiar a construção inteira você tem que usar o seu dinheiro para começar a obra e depois a CEF te libere o dinheiro do financiamento depois que você concluir a etapa. Obrigado

  • Moro com meus pais e meu irmão construiu em cima da casa deles. Devo construir em cima da casa dele mas estou esperando arrumarem a escritura das duas casas pra poder financiar minha obra.
    Segundo o engenheiro que fez a fundação da casa é possível construir as 3 casas e utilizar um telhado na cobertura.

    De quais documentos precisaria pra dar entrada no financiamento para uma construção assim… Tenho 50 mil no FGTS, é possível utilizar…

    Ainda devo levar uns dois anos pra começar, mas não faço ainda nem ideia de por onde fazer isso.

    • Paulo, não sei te responder, geralmente é possível usar o FGTS, mas como no seu caso a escritura do terreno provavelmente estará no nome do seu pai, sugiro você procurar as agências e explicar melhor sua situação para ver se há alguma solução. Obrigado.

  • Tenho um terreno quitado, preciso construir nao tenho o valor para pagar material e mao de obra, a cef vai financiar so 80% da obra, preciso investir esses 20% com meus recursos próprios antes da cef começar a liberar os valores por etapa???

    • Denis, sim, você tem que ter o dinheiro para pagar as taxas de cartório, aprovar o projeto na Prefeitura e iniciar a obra. Depois a CEF irá te liberar o dinheiro conforme cada etapa for concluída, ou seja, é recomendado que você tenha uma reserva de dinheiro para possíveis imprevistos e atrasos. Obrigado

  • Estou querendo financiar o terreno+construção, para isso seria necessário obter aprovação do projeto ANTES do financiamento? É possível submeter um projeto de construção de um terreno que sequer é meu? E este processo leva um bom tempo (fui informado em torno de 6 meses), não corro o risco de o terreno ser vendido durante este intervalo?

    • Vitor, neste caso você pode fazer o contrato de compra e venda do terreno vinculado com a liberação do financiamento. Aconselhamos que você vá a uma agência da CEF para que possam explicar melhor os detalhes do seu caso. Obrigado

    • Juju, infelizmente esta informação não esta em nenhuma cartilha, é uma informação que nos foi passada por um especialista. No vídeo o Marcelo diz ser 100m², ou seja, não existe uma regra. Os projetos complementares são exigidos conforme a complexidade do projeto. Obrigado pelo comentário.

  • Olá. Me esclareça uma dúvida: fiz a simulação p construir em terreno próprio; me informaram um valor x de subsídio e um valor x p entrada, visto q foi possível financiar 80% do valor total. Como é gasto esse valor de entrada? É repassado p CAIXA ou utilizo esse valor p cubrir gastos, totalizando os 100%?

    • Jaqueline, você vai usar o valor da entrada para dar início a obra. A CAIXA só irá te passar o dinheiro conforme a conclusão das etapas do cronograma. Obrigado